Ein und dasselbe Gebäude kann im Erdgeschoss eine Physiotherapiepraxis und in den oberen Etagen eine Wohnung beherbergen. Diese Koexistenz von beruflicher und privater Nutzung schafft ein besonderes Steuersystem, bei dem jeder Quadratmeter nicht denselben Steuern und nicht denselben Erklärungspflichten unterliegt. Das Verständnis der steuerlichen Aufteilung zwischen den beiden Teilen des Eigentums ermöglicht eine präzise Messung der Kosten und Erträge eines gemischten Eigentums.
Aufteilung des beruflichen und privaten Anteils: das Flächenkriterium
Die meisten Leitfäden zum gemischten Eigentum listen die anwendbaren Steuern auf, ohne zu erklären, wie die Verwaltung das Eigentum zwischen seinen beiden Nutzungen aufteilt. Doch genau diese Aufteilung bestimmt alles andere.
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Das von der Steuerverwaltung gewählte Referenzkriterium ist die tatsächlich jeder Nutzung zugewiesene Fläche. Ein Freiberufler, der zwei Räume von fünf für seine Tätigkeit nutzt, wird seinen beruflichen Anteil auf der Grundlage dieses Verhältnisses berechnen, und nicht auf der Grundlage eines willkürlichen Pauschalbetrags.
Wenn das Flächenkriterium nicht relevant ist (durchgehende Räume, gemeinsam genutzte Flächen zwischen beruflicher und privater Nutzung), kann eine andere Verteilungsmethode gewählt werden, vorausgesetzt, sie ist gegenüber dem Finanzamt nachweisbar. Die Kohärenz zwischen der Einkommenssteuererklärung, der Grundsteuer und der IFI basiert auf demselben Verteilungsschlüssel.
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Ein Eigentümer, der die Steuerregelungen für gemischtes Eigentum vertiefen möchte, sollte diese Aufteilung bereits beim Erwerb festlegen, da eine nachträgliche Änderung oft eine Konsistenzprüfung auslöst.
Steuersystem für gemischtes Eigentum: Vergleich zwischen beruflichem und privatem Anteil
Der berufliche und der private Anteil eines gemischten Eigentums unterliegen nicht denselben Besteuerungsregeln. Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zusammen.
| Steuerkriterium | Beruflicher Anteil | Privater Anteil |
|---|---|---|
| Erklärte Einnahmen | BIC oder BNC je nach ausgeübter Tätigkeit | Einkünfte aus Vermietung (unmöbliert) oder BIC (möbliert) |
| Grundsteuer | Fällig, aber von den beruflichen Ergebnissen abziehbar | Fällig, nicht abziehbar außer bei Vermietung |
| Wirtschaftliche Territorialabgabe (CET) | Anwendbar (CFE + CVAE) | Nicht anwendbar |
| USt | Anwendbar je nach Regelung der Tätigkeit | Befreit (außer bei para-hotellerie möbliert) |
| IFI | Befreiung möglich, wenn es sich um ein berufliches Eigentum handelt (Art. 975 CGI) | In der Steuerbasis enthalten |
| Abschreibung | Möglich im realen BIC/BNC-Regime | Nur im LMNP oder LMP im realen Regime möglich |
Der signifikanteste Unterschied betrifft die Abziehbarkeit der Kosten auf dem beruflichen Anteil. Die Grundsteuer, die Zinsen für Kredite, Instandhaltungsarbeiten und die Abschreibung des Gebäudes senken das zu versteuernde Einkommen des Berufstätigen, während der private Anteil von diesen Abzügen nur im Rahmen einer Vermietung profitiert.
IFI und gemischtes Eigentum: die Falle der nicht-professionellen möblierten Vermietung
Die Befreiung von IFI auf dem beruflichen Teil eines gemischten Eigentums scheint theoretisch einfach. In der Praxis erfordert die Qualifikation als “berufliches Eigentum” im Sinne von Artikel 975 des CGI strenge Bedingungen.
Seit der Aktualisierung des BOFiP vom 21. Februar 2024 (BOI-PAT-IFI-20-30, Absätze 140 und folgende) erinnert die Verwaltung daran, dass die nicht-professionelle möblierte Vermietung nicht zur Befreiung des entsprechenden Anteils von IFI führt. Damit eine möblierte Vermietung den betreffenden Anteil neutralisiert, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:
- Die Registrierung des Vermieters im Handels- und Gesellschaftsregister (RCS), was de facto die Mehrheit der klassischen LMNP ausschließt
- Der gewohnheitsmäßige Charakter der Tätigkeit und die Höhe der Einnahmen aus der möblierten Vermietung
- Die persönliche und effektive Beteiligung des Eigentümers (oder seines Ehepartners) an der Verwaltung der Vermietungstätigkeit
Ein gemischtes Eigentum, das ein Büro und eine touristische möblierte Wohnung im LMNP kombiniert, bleibt daher vollständig IFI-pflichtig auf seinen möblierten Anteil, im Gegensatz zu dem, was einige vereinfachte Modelle nahelegen. Ein Freiberufler, der tatsächlich in den Räumlichkeiten tätig ist, kann hingegen seinen beruflichen Anteil problemlos ausschließen, sofern er die Nachweise für die Zuweisung vorlegt.
Gemischter Mietvertrag und Besteuerung des Vermieters
Der Vermieter, der einen gemischten Mietvertrag abschließt, erhält eine einheitliche Miete, die beide Nutzungen abdeckt. Diese Miete muss in seiner Erklärung der Einkünfte aus Vermietung (oder BIC bei möbliert) gemäß demselben Verteilungsschlüssel wie der Grundsteuer aufgeteilt werden.
Der berufliche Anteil der Miete berechtigt zur Rückforderung bestimmter Kosten vom Mieter, insbesondere der Müllabfuhrgebühren. Die CET hingegen bleibt zu Lasten des Unternehmens oder des beruflichen Mieters, nicht des Vermieters.
Abziehbare Kosten im realen Regime: was sich zwischen Wohnen und beruflicher Tätigkeit ändert
Im realen Regime erlaubt der berufliche Anteil eines gemischten Eigentums die Abziehbarkeit eines breiteren Spektrums von Kosten als der private Anteil. Drei Posten verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Die Abschreibung des Gebäudes stellt das wichtigste steuerliche Hebel dar. Ein Freiberufler im BNC oder ein Vermieter im realen möblierten Regime kann den beruflichen Anteil des Gebäudes (ohne Grundstück) abschreiben, wodurch das zu versteuernde Einkommen ohne tatsächliche Auszahlung gesenkt wird. Der private Anteil, der vom Eigentümer bewohnt wird, profitiert von keiner Abschreibung.
Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten sind auf dem beruflichen Anteil als Betriebskosten abziehbar. Auf dem unmöblierten vermieteten Anteil sind sie von den Einkünften aus Vermietung abziehbar. Auf dem privat genutzten Anteil ist kein Abzug möglich.
Die Kreditzinsen folgen demselben Aufteilungsschema. Nur der Anteil, der der beruflichen oder vermieteten Nutzung entspricht, berechtigt zum Abzug. Ein einzelner Kredit, der das gesamte Eigentum finanziert, muss buchhalterisch gemäß dem gewählten Verteilungsschlüssel aufgeteilt werden.
Grundsteuer und CET auf einem gemischten Eigentum: zwei unterschiedliche Bemessungsgrundlagen
Die Grundsteuer bezieht sich auf das gesamte Eigentum, ohne Unterscheidung der Nutzung. Der Eigentümer erhält einen einheitlichen Bescheid. Der Unterschied in der Behandlung tritt zum Zeitpunkt der Ergebniserklärung auf: Nur der berufliche Anteil ermöglicht den Abzug dieser Steuer vom zu versteuernden Gewinn.
Die CET (bestehend aus der Grundsteuer für Unternehmen und der CVAE) betrifft nur den Teil, der der Tätigkeit zugewiesen ist. Ein Eigentümer, der seine berufliche Tätigkeit im Eigentum einstellt, muss die Änderung der Nutzung melden, um nicht mehr zur CFE auf diesem Anteil verpflichtet zu sein.
Die Wohnsteuer, die auf Hauptwohnungen abgeschafft wurde, kann auf dem beruflichen Anteil bestehen bleiben, wenn dieser als Gewerberaum umqualifiziert wird, der nicht für Wohnzwecke genutzt wird. Diese Feinheit hängt von der rechtlichen Natur des Raums und seiner katasterlichen Klassifizierung ab.
Die Nettorendite eines gemischten Eigentums wird daher anteilig gemessen. Ein Eigentümer, der eine freiberufliche Tätigkeit in seinem Eigentum ausübt, senkt seine Steuerbasis auf dem beruflichen Teil, während er den Vorteil der Hauptwohnung auf dem privaten Teil bei einem möglichen Verkauf behält. Diese doppelte steuerliche Betrachtung, die von Beginn an rigoros angewendet wird, verwandelt eine einfache Immobilienentscheidung in eine echte Vermögensbewertung.